Revenus Airbnb à Marrakech : combien peut rapporter votre bien en 2025 ?

Savoir combien rapportent les revenus Airbnb à Marrakech est la première question que se posent les investisseurs avant d’acheter un bien. La réponse dépend du type de bien, du quartier, du taux d’occupation et de la qualité de gestion. En 2025, Marrakech reste l’une des destinations les plus rentables d’Afrique pour la location saisonnière, avec des rendements bruts pouvant dépasser 12 % par an pour les biens les mieux gérés. Voici les chiffres réels et tout ce que vous devez savoir pour évaluer le potentiel de votre investissement.

Pourquoi Marrakech est une destination Airbnb exceptionnellement rentable

Marrakech bénéficie d’un positionnement unique sur le marché de la location saisonnière. Ville touristique internationale accueillant plus de 3 millions de visiteurs par an, elle combine une forte demande locative toute l’année avec des prix d’acquisition immobiliers encore très compétitifs comparés aux capitales européennes.

Les revenus Airbnb à Marrakech profitent également d’une saisonnalité favorable : deux hautes saisons distinctes (printemps d’avril à juin, automne de septembre à novembre), les fêtes de fin d’année très prisées, et une clientèle internationale premium prête à payer des nuitées élevées pour des biens de qualité.

Revenus Airbnb à Marrakech par type de bien : les chiffres réels 2025

Appartement 2-3 pièces (Guéliz / Hivernage)

Un appartement bien situé dans les quartiers modernes de Marrakech comme Guéliz ou Hivernage peut générer des revenus Airbnb entre 8 000 et 15 000 MAD par mois en haute saison, soit environ 720 à 1 350 € mensuels. Sur l’année complète, avec un taux d’occupation moyen de 60 à 65 %, le revenu annuel brut se situe entre 55 000 et 90 000 MAD (5 000 à 8 000 €).

Pour un appartement adapté à la location premium, les prix d’acquisition à Guéliz et Hivernage se situent aujourd’hui entre 900 000 et 1 800 000 MAD (82 000 à 164 000 €) pour un T3 de bon standing. Cela représente un rendement brut de 5 à 10 % selon le bien — ce qui reste nettement supérieur à ce que génère un appartement similaire en France ou en Belgique.

Riad en médina (4 à 8 chambres)

Le riad est le produit star de Marrakech sur Airbnb. Un riad de 4 à 6 chambres en médina, bien rénové et bien positionné, peut atteindre des nuitées de 300 à 800 € par nuit en location complète. Avec un taux d’occupation de 55 à 70 % sur l’année, les revenus bruts annuels se situent entre 650 000 et 1 600 000 MAD (60 000 à 145 000 €).

Le rendement brut d’un riad est généralement plus faible en pourcentage (5 à 8 %) car les prix d’acquisition sont plus élevés, mais la valeur patrimoniale et le potentiel de plus-value sont exceptionnels.

Villa avec piscine (Palmeraie / Route de Fès)

La villa avec piscine représente le segment le plus rentable en valeur absolue. Une villa 4-6 chambres avec piscine dans la Palmeraie ou sur la route de Fès se loue entre 500 et 2 000 € la nuit selon la saison et le standing. Les propriétaires les mieux gérés génèrent des revenus annuels bruts de 1 000 000 à 3 500 000 MAD (90 000 à 320 000 €) selon le niveau de la villa et le taux d’occupation.

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Simulation de revenus Airbnb à Marrakech : exemple concret

Voici une simulation réaliste basée sur les données de gestion d’All Eyes Marrakech pour un appartement T3 de 80 m² bien situé à Guéliz :

Ces chiffres sont des estimations basées sur notre expérience terrain. Chaque bien est unique : l’emplacement, la qualité de la décoration, les photos et la gestion des avis peuvent faire varier le rendement de 30 à 50 %.

Les facteurs qui font vraiment la différence sur vos revenus Airbnb à Marrakech

La tarification dynamique

La tarification dynamique est probablement le levier le plus puissant pour maximiser vos revenus Airbnb à Marrakech. Elle consiste à ajuster le prix de la nuitée en temps réel en fonction de la demande, des événements locaux (Festival du film, Fashion Week, Ramadan…), de la concurrence et du taux de remplissage.

Les propriétaires qui appliquent une tarification dynamique professionnelle génèrent en moyenne 25 à 40 % de revenus supplémentaires par rapport à ceux qui fixent un prix fixe toute l’année. C’est l’une des expertises clés qu’apporte All Eyes Marrakech.

La qualité des photos et de l’annonce

Une annonce Airbnb avec des photos professionnelles obtient en moyenne 3 fois plus de clics et des nuitées 15 à 20 % plus élevées qu’une annonce avec des photos amateurs. À Marrakech, où la concurrence est forte, la qualité visuelle de votre annonce est déterminante pour vous démarquer et justifier un tarif premium.

La gestion des avis voyageurs

Le score Airbnb de votre bien impacte directement sa visibilité dans les résultats de recherche et donc son taux d’occupation. Un bien avec une note de 4,8 étoiles ou plus apparaît systématiquement en tête des résultats, générant une demande nettement supérieure. Chaque mauvais avis peut faire chuter votre visibilité pendant plusieurs semaines.

Revenus Airbnb à Marrakech selon le quartier

L’emplacement est le premier critère de rentabilité. Voici un comparatif des performances moyennes observées par All Eyes Marrakech en 2025 selon les quartiers :

• Médina / Kasbah : nuitées élevées pour les riads en location complète (3 300 à 8 800 MAD, soit 300 à 800 €), forte demande touristique, mais gestion plus complexe et charges de copropriété parfois importantes
• Guéliz : excellent compromis — clientèle mixte (touristes et expatriés), bonne accessibilité, fort taux d’occupation sur l’année
• Hivernage : clientèle premium, nuitées plus élevées, idéal pour les appartements haut de gamme
• Palmeraie : le segment villas avec piscine le plus rentable en valeur absolue, mais saisonnalité plus marquée
• Route de Fès / Amelkis : montée en puissance, bons rendements pour les villas récentes avec prestations modernes